Uma escalada sem fim à vista. É assim que estão a evoluir os preços das casas em Portugal. Há cinco anos consecutivos que os preços crescem mais do que é recomendado pelas autoridades económicas e financeiras da Europa – mais de 6% ao ano. E é este cenário que coloca Portugal num quadro de bolha imobiliária. O que poderá inverter a situação? A subida da taxa de juro no crédito habitação, pois poderá controlar a procura afastando investidores e famílias do mercado.
Comprar casa está cada vez mais caro. Este é um cenário que se vive em Portugal desde meados de 2013, tal como mostram os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Isto reflete o dinamismo do mercado residencial português, mas também a falta de casas para tanta procura. A questão é que há cinco anos consecutivos que os valores das casas no mercado português apresentam variações anuais superiores ao valor a partir do qual a Comissão Europeia (CE) considera que um mercado está em risco de bolha de preços, tal como apontou o Eurostat em agosto de 2021.
E não é a única entidade a chegar a esta conclusão: “Após o terceiro trimestre de 2017, pode haver indícios de uma formação exuberante dos preços no mercado residencial português”, conclui um estudo da CaixaBank publicado em janeiro de 2022 e agora analisado pelo idealista/news. Isto quer dizer que Portugal está em risco de bolha de preços. E o que há a fazer para travar este cenário explosivo? “Apenas a reversão do ciclo de juros baixos - que cada vez mais parece uma realidade menos distante - poderá confirmar ou não o arrefecimento da procura, sobretudo, do apetite por imóveis como ativos de investimento”, refere o mesmo relatório.
Taxas de juro podem subir – sim ou não?
A solução parece estar na subida das taxas de juro no crédito habitação, que estão hoje em mínimos históricos atraindo muitas famílias e players a comprar casa. Uma possível subida das taxas de juro diretora pelo Banco Central Europeu (BCE) tem dado que falar nos últimos meses. Mas Christine Lagarde, a presidente do BCE, veio a público em novembro passado afirmar que é “altamente improvável que se deem as condições para aumentar as taxas de juro em 2022”. A verdade é que uma eventual subida das taxas de juro depende da inflação – que está hoje em alta na zona euro – e de quanto tempo os preços altos persistirão no mercado.
No cenário mundial coexistem cenários distintos nas duas principais economias do globo. A Reserva Federal dos Estados Unidos (Fed) já anunciou que vai acionar medidas para travar a inflação do país, retirando as medidas de apoio à economia mais cedo do que o previsto e subindo as taxas de juro três vezes em 2022, escreveu o Público. Já na China, o cenário é inverso: o Banco da China reduziu as suas taxas de referência, com a expectativa de estimular economia, refere o Jornal de Negócios.
E no caso europeu? Poderá ou não haver subida na taxa de juro nos próximos anos? Se a inflação continuar a aumentar, Martins Kazaks, membro do Conselho de governadores do BCE, garantiu que o regulador europeu está “pronto para agir”, o implica subir as taxas de juro e cortar apoios se for necessário - medidas semelhantes às do Fed. E sobre este ponto, Nuno Alves, diretor do Departamento de Estudos Económicos do Banco de Portugal (BdP), não tem dúvidas: "Que [os juros] vão subir, vão, dado que estão em mínimos históricos”, mas “não será de esperar um aumento rápido nem de grande magnitude das taxas de juro do BCE nos próximos anos”, tendo em conta as políticas monetárias definidas pelo regulador europeu. As taxas de juros nominais “nunca irão subir para lá de 3% ou 4%”, segundo disse o responsável do BdP em novembro passado.
Qual é o efeito da subida das taxas de juro no mercado imobiliário e na economia?
O objetivo passa por controlar o aumento dos preços pelo controlo da procura, isto porque há atualmente um desfasamento entre procura e oferta. No caso do mercado residencial, a subida das taxas de juro pode afastar as famílias de comprar casa com recurso ao crédito habitação, pois irá aumentar a prestação mensal a pagar ao banco.
Por outro lado, um pequeno ajuste nos juros pode levar ao incumprimento dos empréstimos bancários de muitas famílias e gerar um cenário de correção de preços das casas, tal como apontou a Comissão Europeia no seu relatório semestral. "Uma correção do preço da habitação desencadeada por um aumento nas taxas de juro não pode ser descartada, mas os ajustes de preço provavelmente serão silenciados” devido ao desequilíbrio entre a oferta e a procura, sublinharam ainda desde a CE.
Sobre este ponto, o BdP diz que Portugal está protegido, uma vez que se está a seguir a recomendação macroprudencial nesta matéria, reduzindo o rácio de endividamento das famílias e melhorando o perfil de risco dos mutuários. Ou seja, as famílias portuguesas que contrataram créditos habitação deverão ter condições financeiras para assegurar o seu pagamento mesmo num cenário de subida de juros. E dessa forma evitar um agravamento do crédito malparado, que tem efeitos no sistema financeiro e consequentemente na economia - tal como aconteceu em crises anteriores.
O desequilíbrio entre oferta e procura em Portugal
A subir ano após ano. É assim que os preços das casas em Portugal têm traçado o seu caminho nos últimos anos. Há “sinais de uma potencial sobreavaliação dos preços da habitação” em Portugal, alertou a CE e há ainda potencial para sobrevalorizar. Mas o que está por detrás deste aumento?
A tempestade perfeita deu-se pela combinação de vários fatores que fizeram disparar a procura pelo mercado residencial português. As casas saíram valorizadas da pandemia e as famílias conseguiram amealhar as poupanças necessárias para comprar casa ou para dar entrada no crédito de habitação. E, depois, as condições de financiamento para aquisição de habitação estão, hoje, mais convidativas – sobretudo tendo em conta as baixas taxas de juro.
A verdade é que a taxa de juro nos contratos de crédito habitação esteve em rota decrescente durante um ano: entre setembro de 2020 e setembro de 2021, mês em que alcançou o mínimo histórico de 0,785%, segundo os dados do INE. Esta tendência foi invertida entre outubro e novembro, do ano passado, meses em que se registaram ligeiros aumentos. Mas o crescimento pouco durou já que em dezembro a taxa de juro voltou a descer para os 0,801%.
No entanto, a oferta de casas não acompanhou a explosão da procura. A análise do CaixaBank mostra que desde 2006 que a construção de casas novas em Portugal é inferior a 20 por cada 1.000 habitações. E ainda que piorou ao longo do tempo, já que desde 2010 que se constroem menos de 10 casas por cada 1.000 lares. Os dados mostram, portanto, que “não houve excesso de oferta de novas habitações a exercer pressão em baixa sobre os preços das casas", conclui o estudo. A sustentar esta hipótese está o peso das casas novas no total de habitações transacionadas, que caiu de níveis superiores a 30%, em 2011, para valores na ordem dos 15% hoje em dia.
Há também quem desenhe um cenário de descida dos preços das casas por via do aumento da oferta e da queda dos rendimentos familiares. “O mercado residencial tenderá a consolidar a tendência de ligeira quebra de valores médios transacionados, consequência de um aumento de produto direcionado à classe média e à medida que o apoio do Governo durante a pandemia seja eliminado e a evolução do mercado de trabalho se torne menos favorável ao rendimento familiar”, disse em entrevista ao idealista/news Paula Fernandes, CEO da RAR Imobiliária.
- Fonte: Idealista.pt
