Exceptions au paiement des plus-values
Selon le code de l’IRS, les cas suivants sont exemptés des gains en capital:
- La propriété vendue est la propre adresse permanente et les gains en capital (la valeur de vente déduite de l’amortissement de tout prêt contracté pour l’acquisition de la propriété) sont entièrement investis dans l’achat, la construction ou la réhabilitation d’autres logements destinés à la propriété et à l’adresse permanente, dans les 24 mois ou 36 mois suivant la vente de la maison;
- les contribuables retraités ou de plus de 65 ans qui investissent des plus-values dans un contrat d’assurance, un fonds de pension ouvert garantissant un revenu périodique régulier ou dans le régime public de capitalisation (certificats de retraite) dans les six mois suivant la vente du bien;
- De biens immobiliers acquis avant 1989.
Héritage
Au moment où la propriété est héritée, l’Irs lui attribue une valeur. Ce montant est le montant soumis au droit de timbre (même s’il est exonéré de cette taxe) et servira de référence pour le calcul des plus-values lorsque les héritiers décideront de vendre le bien. Dans le cas où vous avez hérité d’une propriété, il est très important que vous connaissiez le montant que l’Irs vous a alloué.
En plus de la valeur de la propriété, il est important d’acheter la propriété. Dans le cas d’un bien hérité, la date d’acquisition à considérer est la date du décès du propriétaire et non la date de partage du bien.
C’est-à-dire que si le bien a été hérité par le décès d’un ascendant en 1986, mais que le partage des actifs a eu lieu en 1995, la date d’acquisition à considérer est 1986 et, comme elle est antérieure à 1989, les plus-values obtenues ne sont pas imposables en IRS, mais doivent tout de même être déclarées à l’annexe G1 du modèle 3.
Mais attention, cela n’est valable que si vous avez hérité de l’ensemble de la propriété en une seule date. Si vous avez obtenu des parties de la propriété à des dates différentes, la situation sera différente. Si la propriété appartenait à un ascendant, lors de l’héritage intégral, il n’y aura qu’une seule date d’acquisition. Mais si la propriété appartenait à deux ascendants, au décès de l’un, elle héritera d’une partie de la propriété et, après la mort de l’autre, de la partie restante. Il a donc des dates d’acquisition distinctes avant l’Irs.
Dans ce cas, chacune de ces dates correspond à une valeur d’acquisition différente et à une proportion de la valeur de vente, à décomposer dans la déclaration IRS du tableau 4 de l’annexe G du modèle 3, et il peut y avoir des parcelles qui doivent être inscrites dans le tableau 5 de l’annexe G1.
Mécanismes visant à minimiser le paiement des gains en capital
Si vous ne remplissez pas les conditions d’exemption, vous pouvez essayer d’adopter des stratégies pour réduire votre impôt. À cette fin, dans le relevé IRS, les factures (jusqu’à 12 ans) des dépenses suivantes doivent être réduites dans le calcul des gains en capital:
- Travaux d’amélioration et d’entretien de la maison, tels que travaux d’amélioration, peintures, isolation, entre autres;
- Appareils fixes, tels que les hottes, la climatisation, entre autres;
- les coûts liés à l’acquisition et à la cession, tels que les IMT (ou SISA), les frais de notaire et d’enregistrement foncier, les dépenses de certification énergétique et la commission d’intermédiation;
- Indemnité manifestement versée pour la renonciation onéreuse à des positions contractuelles ou à d’autres droits inhérents aux contrats relatifs à ces actifs.
Comment calculer le paiement des gains en capital?
Compte tenu de toutes les exceptions et de tous les mécanismes visant à minimiser le paiement des plus-values, le calcul de l’imposition peut ne pas être une tâche facile.
Si quelqu’un, sans dispense de son paiement, a acheté une propriété pour 100 000 euros et la vend maintenant pour 150 000 euros, il obtiendra 50 000 euros de plus-values. C’est-à-dire que 50% du bénéfice obtenu dans ce scénario hypothétique, soit 25 000 euros, sera un revenu imposable.
L’administration fiscale inclura ce montant dans d’autres revenus, quelle que soit sa catégorie. L’impôt est calculé sur ce montant, en tenant compte de son revenu imposable, et le taux est appliqué par niveaux. De manière simpliste, nous pouvons dire que vous paierez l’impôt sur 25% de la valeur des plus-values, qui dans cet exemple est de 12 500 euros.
Cependant, il y a quelques autres aspects à considérer dans cette équation. Lorsque vous effectuez les calculs, notez la valeur de l’actif de la propriété (VPT), surtout si elle est différente de la valeur à laquelle vous avez acheté la propriété. Il faut tenir compte du fait que la valeur à laquelle la propriété a été achetée se rapporte à la valeur qui est explicite dans l’acte de la maison et que la valeur de vente correspond à l’évaluation faite par les Finances.
Selon l’exemple précédent, si vous avez vendu votre propriété pour 150 000 euros, mais que votre VPT est de 170 000 euros (au moment de la vente), le Finance considérera que le bénéfice que vous avez réalisé de la vente, c’est-à-dire les plus-values était de 70 000 euros et non de 50 000 euros. Par conséquent, le revenu imposable sera de 35 000 euros et non de 25 000 euros.
Dans ces situations, vous devriez demander de l’aide à un comptable et essayer de prouver à l’Irs que vous avez reçu moins d’argent pour la vente de la maison. Pour ce faire, il peut être nécessaire non seulement d’exposer vos comptes bancaires, mais aussi à ceux de l’acheteur.
Formule de calcul des gains en capital
Pour un calcul plus précis des gains en capital à obtenir de la vente de votre propriété, appliquez la formule suivante :
Gains en capital = valeur de la vente de la propriété - (valeur d’acquisition de la propriété x coefficient monétaire) - charges d’achat et de vente - charges supportées avec l’appréciation de la propriété au cours des 12 dernières années.
Comment déclarer les gains en capital?
Chaque fois qu’un bien (bâtiment ou terrain) d’une personne physique est vendu, cette vente doit être déclarée dans le modèle 3, dans l’année suivant sa vente, qu’il y ait gain ou perte. Pour ce faire, vous devez utiliser les annexes G ou G1 du modèle 3.
Le modèle G fait référence aux ventes soumises à la taxe (même si elles peuvent bénéficier d’une exonération) et le modèle G1 est utilisé pour déclarer les ventes non soumises à l’impôt (dans le cas des propriétés achetées avant 1989).
Source : Supercasa.pt
