Une ascension sans fin en vue. C’est ainsi que les prix des maisons évoluent au Portugal. Les prix augmentent plus depuis cinq ans que ne le recommandent les autorités économiques et financières européennes – plus de 6 % par an. Et c’est ce scénario qui place le Portugal dans une bulle immobilière. Qu’est-ce qui peut renverser la situation? La hausse du taux d’intérêt sur le crédit immobilier, car elle peut contrôler la demande en éloignant les investisseurs et les familles du marché.
L’achat d’une maison devient de plus en plus cher. C’est un scénario qui vit au Portugal depuis la mi-2013, comme le montrent les données de l’Institut national de la statistique (INE). Cela reflète le dynamisme du marché résidentiel portugais, mais aussi le manque de logements pour une telle demande. Le fait est que pendant cinq années consécutives, la valeur des maisons sur le marché portugais a augmenté chaque année pour atteindre la valeur à partir de laquelle la Commission européenne (CE) considère qu’un marché est à risque de bulle des prix, comme l’a souligné Eurostat en août 2021.
Et ce n’est pas la seule entité à arriver à cette conclusion : « Après le troisième trimestre de 2017, il peut y avoir des preuves de formation exubérante des prix sur le marché résidentiel portugais », conclut une étude de CaixaBank publiée en janvier 2022 et maintenant analysée par idealist/news. Cela signifie que le Portugal risque de connaître une bulle des prix. Et que faut-il faire pour arrêter ce scénario explosif ? « Seul le renversement du cycle des taux d’intérêt bas - qui semble de moins en moins lointain - peut confirmer si oui ou non le refroidissement de la demande, en particulier, de l’appétit pour l’immobilier en tant qu’actifs d’investissement », indique le même rapport.
Les taux d’intérêt peuvent-ils augmenter – oui ou non?
La solution semble résider dans la hausse des taux d’intérêt sur le crédit au logement,qui sont maintenant à des niveaux historiquement bas, attirant de nombreuses familles et joueurs à acheter une maison. Une possible hausse des taux directeurs par la Banque centrale européenne (BCE) a fait parler d’elle ces derniers mois. Mais Christine Lagarde, la présidente de la BCE, s’est rendue publique en novembre dernier pour dire qu’il est « hautement improbable que les conditions soient données pour relever les taux d’intérêt en 2022 ». La vérité est qu’une éventuelle hausse des taux d’intérêt dépend de l’inflation – qui est actuellement en hausse dans la zone euro – et de la durée pendant laquelle les prix élevés persisteront sur le marché.
Sur la scène mondiale, différents scénarios coexistent dans les deux principales économies du globe. La Réserve fédérale américaine (Fed) a déjà annoncé qu’elle déclencherait des mesures pour freiner l’inflation du pays, en retirant les mesures de soutien à l’économie plus tôt que prévu et en augmentant les taux d’intérêt trois fois en 2022, a écrit le public. En Chine,le scénario est inversé : la Banque de Chine a abaissé ses taux de référence, dans l’espoir de stimuler l’économie, indique le Business Journal.
Et dans le cas européen ? Pourrait-il y avoir ou non une augmentation du taux d’intérêt dans les années à venir? Si l’inflation continue d’augmenter, Martins Kazaks, membre du Conseil des gouverneurs de la BCE, a déclaré que le régulateur européen était « prêt à agir », ce qui signifie augmenter les taux d’intérêt et réduire le soutien si nécessaire - des mesures similaires à celles de la Fed. Et sur ce point, Nuno Alves, directeur du Département d’études économiques de la Banco de Portugal (BdP), n’a aucun doute : « Que [les taux d’intérêt] vont augmenter, ils le feront, étant donné qu’ils sont à des plus bas historiques », mais « on ne s’attendra pas à une hausse rapide ou importante des taux d’intérêt de la BCE dans les années à venir », compte tenu des politiques monétaires définies par le régulateur européen. Les taux d’intérêt nominaux « ne dépasseront jamais 3 % ou 4 % », selon le chef du BdP en novembre dernier.
Quel est l’effet de la hausse des taux d’intérêt sur le marché du logement et l’économie?
L’objectif est de contrôler l’augmentation des prix en contrôlant la demande, car il existe actuellement un écart entre l’offre et la demande. Dans le cas du marché résidentiel, lahausse des taux d’intérêt peut empêcher les familles d’acheter des maisons en utilisant le crédit au logement,car elle augmentera la mensualité payable à la banque.
D’autre part, un léger ajustement des taux d’intérêt peut conduire au non-respect des prêts bancaires de nombreux ménages et générer un scénario de correction des prix des logements,comme l’a souligné la Commission européenne dans son rapport semestriel. « Une correction des prix de l’immobilier déclenchée par une hausse des taux d’intérêt ne peut être exclue, mais les ajustements de prix sont susceptibles d’être atténués » en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande, ont-ils souligné depuis la CE.
Sur ce point, le BdP affirme que le Portugal est protégé, puisque la recommandation macroprudentielle dans ce domaine est suivie, réduisant le taux d’endettement des ménages et améliorant le profil de risque des emprunteurs. C’est-à-dire que les familles portugaises qui ont contracté des prêts au logement devraient avoir des conditions financières pour assurer leur paiement même dans un scénario de hausse des taux d’intérêt. Et éviter ainsi une aggravation du mauvais crédit, qui a des effets sur le système financier et par conséquent sur l’économie - comme cela s’est produit lors des crises précédentes.
Le déséquilibre entre l’offre et la demande au Portugal
En hausse d’année en année. C’est ainsi que les prix de l’immobilier au Portugal ont tracé leur chemin ces dernières années. Il y a des « signes d’une surévaluation potentielle des prix de l’immobilier »au Portugal, a averti la CE et il y a encore un potentiel de surévaluation. Mais qu’y a-t-il derrière cette augmentation ?
La tempête parfaite était due à la combinaison de plusieurs facteurs qui ont déclenché la demande pour le marché résidentiel portugais. Les maisons sont sorties de la pandémie et les familles ont pu collecter les économies nécessaires pour acheter une maison ou pour entrer dans le crédit logement. Et puis les conditions de financement pour l’acquisition de logements sont maintenant plus attrayantes – surtout compte tenu des faibles taux d’intérêt.
La vérité est que le taux d’intérêt sur les contrats de crédit immobilier a baissé pendant un an: entre septembre 2020 et septembre 2021, le mois au cours duquel il a atteint le plus bas historique de 0,785%, selon les données de l’INE. Cette tendance s’est inversée entre octobre et novembre de l’année dernière, mois au cours desquels il y a eu de légères augmentations. Mais la croissance a peu duré puisqu’en décembre le taux d’intérêt est retombé à 0,801%.
Cependant, l’offre de logements n’a pas suivi l’explosion de la demande. L’analyse de CaixaBank montre que depuis 2006, la construction de nouveaux logements au Portugal est inférieure à 20 pour 1 000 logements. Et pourtant, elle s’est aggravée au fil du temps, puisque depuis 2010, moins de 10 maisons ont été construites pour 1 000 maisons. Les données montrent donc qu'« il n’y a pas eu d’offre excédentaire de logements neufs pour faire baisser la pression sur les prix de l’immobilier »,conclut l’étude. Cette hypothèse repose sur le poids des maisons neuves dans le total des tradums, qui est passé de niveaux supérieurs à 30% en 2011 à des valeurs de l’ordre de 15% aujourd’hui.
Il y a aussi ceux qui dessinent un scénario de baisse des prix de l’immobilier en raison de l’augmentation de l’offre et de la baisse des revenus familiaux. « Le marché résidentiel aura tendance à consolider la tendance à une légère baisse des valeurs moyennes des transactions, en raison d’une augmentation du produit destiné à la classe moyenne et à mesure que le soutien gouvernemental pendant la pandémie sera éliminé et que l’évolution du marché du travail deviendra moins favorable àl’endimento familial »,a déclaré Paula Fernandes, dans une interview accordée à idealist / news. PDG de RAR Imobiliária.
- Source : Idealista.pt
