Ausnahmen von der Auszahlung von Veräußerungsgewinnen
Gemäß dem IRS-Code sind die folgenden Fälle von Kapitalgewinnen ausgenommen:
- Die verkaufte Immobilie ist die eigene ständige Adresse und die Kapitalgewinne (der Verkaufswert, der von der Amortisation eines für den Erwerb der Immobilie vertraglich vereinbarten Darlehens abgezogen wird) werden innerhalb von 24 Monaten oder 36 Monaten nach dem Verkauf des Hauses vollständig in den Kauf, den Bau oder die Sanierung anderer Wohnungen investiert, die für den Besitz und die ständige Adresse bestimmt sind;
- Steuerpflichtige im Ruhestand oder über 65 Jahre, die innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf der Immobilie Kapitalgewinne in einen Versicherungsvertrag, einen offenen Pensionsfonds, der ein regelmäßiges regelmäßiges Einkommen gewährleistet, oder in das öffentliche Kapitalisierungssystem (Altersvorsorgebescheinigungen) investieren;
- Von Immobilien, die vor 1989 erworben wurden.
Erbschaft
Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Eigenschaft geerbt wird, weist der IRS ihr einen Wert zu. Dieser Betrag ist der Betrag, der der Stempelsteuer unterliegt (auch wenn er von der Zahlung dieser Steuer befreit ist) und dient als Referenz für die Berechnung von Kapitalgewinnen, wenn die Erben beschließen, die Immobilie zu verkaufen. Falls Sie eine Immobilie geerbt haben, ist es sehr wichtig, dass Sie über den Betrag Bescheid wissen, den der Irs Ihnen zugewiesen hat.
Neben dem Wert der Immobilie ist es wichtig, die Immobilie zu erwerben. Im Falle von geerbten Immobilien ist das zu berücksichtigende Erwerbsdatum das Todesdatum des Eigentümers und nicht das Datum der Aufteilung der Immobilie.
Das heißt, wenn das Vermögen durch den Tod eines Aufsteigers im Jahr 1986 geerbt wurde, die Aufteilung der Vermögenswerte jedoch 1995 erfolgte, ist das zu berücksichtigende Erwerbsdatum 1986, und da es vor 1989 liegt, unterliegen die erzielten Kapitalgewinne nicht der Besteuerung durch IRS, sollten aber dennoch in Anhang G1 zu Modell 3 angegeben werden.
Aber Vorsicht, dies gilt nur, wenn Sie die gesamte Immobilie in einem einzigen Datum geerbt haben. Wenn Sie Teile der Immobilie zu verschiedenen Terminen erhalten haben, wird die Situation anders sein. Wenn sich die Immobilie im Besitz eines Vorfahren befand, gibt es bei der vollständigen Vererbung nur einen Erwerbszeitpunkt. Aber wenn das Eigentum im Besitz von zwei Aufsteigenden war, wird es beim Tod eines einen einen Teil des Eigentums und nach dem Tod des anderen den verbleibenden Teil erben. Es hat daher separate Erwerbstermine vor der Irs.
In diesem Fall entspricht jedes dieser Daten einem unterschiedlichen Anschaffungswert und einem anderen Anteil des Veräußerungswerts, die in der IRS-Erklärung in Anhang G Tabelle 4 des Musters 3 aufzuschlüsseln sind, und es können Parzellen vorhanden sein, die in Tabelle 5 des Anhangs G1 eingetragen werden müssen.
Mechanismen zur Minimierung der Kapitalertragszahlung
Wenn Sie die Voraussetzungen für die Befreiung nicht erfüllen, können Sie versuchen, einige Strategien zur Senkung Ihrer Steuer anzuwenden. Zu diesem Zweck müssen in der IRS-Abrechnung die Rechnungen (bis zu 12 Jahre) der folgenden Ausgaben in der Kapitalertragsberechnung gesenkt werden:
- Verbesserungs- und Instandhaltungsarbeiten des Hauses, wie Verbesserungsarbeiten, Gemälde, Isolierung, unter anderem;
- Feste Geräte wie Hauben, Klimaanlagen, unter anderem;
- Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung, wie IMT (oder SISA), Notar- und Grundbuchgebühren, Ausgaben für Energieausweise und die Vermittlungskommission;
- Entschädigung, die nachweislich für den belastenden Verzicht auf vertragliche Positionen oder andere Rechte gezahlt wird, die verträgen über diese Vermögenswerte innewohnen.
Wie berechnet man die Kapitalertragszahlung?
Unter Berücksichtigung aller Ausnahmen und Mechanismen zur Minimierung der Auszahlung von Kapitalgewinnen ist die Berechnung der Besteuerung möglicherweise keine leichte Aufgabe.
Wenn jemand, ohne Befreiung von seiner Zahlung, eine Immobilie für 100.000 Euro gekauft hat und diese nun für 150.000 Euro verkauft, bekommt er 50.000 Euro Kapitalgewinn. Das heißt, 50% des in diesem hypothetischen Szenario erzielten Gewinns, 25.000 Euro, sind steuerpflichtiges Einkommen.
Die Steuerbehörde wird diesen Betrag in andere Einkünfte einbeziehen, unabhängig von ihrer Kategorie. Die Steuer wird auf diesen Betrag unter Berücksichtigung des zu versteuernden Einkommens berechnet und der Satz wird nach Stufen angewendet. Vereinfacht können wir sagen, dass Sie Steuern auf 25% des Wertes der Kapitalgewinne zahlen, was in diesem Beispiel 12 500 EUR beträgt.
Es gibt jedoch einige andere Aspekte, die in dieser Gleichung zu berücksichtigen sind. Beachten Sie bei den Berechnungen den Property Asset Value (VPT), insbesondere wenn er sich von dem Wert unterscheidet, zu dem Sie die Immobilie gekauft haben. Es sollte berücksichtigt werden, dass sich der Wert, zu dem die Immobilie gekauft wurde, auf den Wert bezieht, der in der Urkunde des Hauses explizit ist, und der Verkaufswert der Bewertung durch die Finanzen entspricht.
Nach dem vorherigen Beispiel, wenn Sie Ihre Immobilie für 150.000 Euro verkauft haben, aber Ihre VPT beträgt 170.000 Euro (zum Zeitpunkt des Verkaufs), wird die Finanzierung berücksichtigen, dass der Gewinn, den Sie aus dem Verkauf erzielt haben, dh die Kapitalgewinne 70.000 Euro und nicht 50.000 Euro betrugen. Daher beträgt das zu versteuernde Einkommen 35.000 Euro und nicht 25.000 Euro.
In diesen Situationen sollten Sie einen Buchhalter um Hilfe bitten und versuchen, dem Irs zu beweisen, dass Sie weniger Geld für den Verkauf des Hauses erhalten haben. Um dies zu tun, kann es notwendig sein, nicht nur Ihre Bankkonten, sondern auch die des Käufers offenzulegen.
Berechnungsformel für Kapitalgewinne
Für eine genauere Berechnung der Kapitalgewinne, die aus dem Verkauf Ihrer Immobilie erzielt werden, wenden Sie die folgende Formel an:
Kapitalgewinne = Wert des Verkaufs der Immobilie - (Wert des Erwerbs der Immobilie x Monetärer Koeffizient) - Gebühren beim Kauf und Verkauf - Gebühren, die mit der Wertsteigerung der Immobilie in den letzten 12 Jahren getragen werden.
Wie deklariere ich Kapitalgewinne?
Wann immer eine Immobilie (Gebäude oder Grundstück) einer natürlichen Person verkauft wird, muss dieser Verkauf in Modell 3 im Jahr nach dem Verkauf deklariert werden, unabhängig davon, ob ein Gewinn oder Verlust vorliegt. Dazu müssen Sie die Anhänge G oder G1 des Modells 3 verwenden.
Modell G bezieht sich auf verkäufe, die der Steuer unterliegen (auch wenn sie von einer Befreiung profitieren können), und Modell G1 wird verwendet, um Verkäufe nicht steuerpflichtig zu erklären (im Falle von Immobilien, die vor 1989 gekauft wurden).
Quelle: Supercasa.pt
