Ein Aufstieg ohne Ende in Sicht. So entwickeln sich die Hauspreise in Portugal. Die Preise steigen seit fünf Jahren stärker als von den europäischen Wirtschafts- und Finanzbehörden empfohlen – mehr als 6% pro Jahr. Und es ist dieses Szenario, das Portugal in eine Immobilienblase bringt. Was kann die Situation umkehren? Der Anstieg des Zinssatzes für Wohnungsbaukredite, da er die Nachfrage kontrollieren kann, indem er Investoren und Familien vom Markt vertreibt.
Der Kauf eines Hauses wird immer teurer. Dies ist ein Szenario, das seit Mitte 2013 in Portugal lebt, wie Daten des Nationalen Instituts für Statistik (INE) zeigen. Dies spiegelt die Dynamik des portugiesischen Wohnungsmarktes wider, aber auch den Mangel an Wohnungen für so viel Nachfrage. Der Punkt ist, dass die Hauswerte auf dem portugiesischen Markt fünf Jahre in Folge jährlich auf den Wert gestiegen sind, ab dem die Europäische Kommission (EK) der Ansicht ist, dass ein Markt von einer Preisblase bedroht ist, wie Eurostat im August 2021 betonte.
Und es ist nicht das einzige Unternehmen, das zu diesem Schluss kommt: "Nach dem dritten Quartal 2017 könnte es Hinweise auf eine überschwängliche Preisbildung auf dem portugiesischen Wohnungsmarkt geben", schließt eine im Januar 2022 veröffentlichte und nun von idealist/news analysierte CaixaBank-Studie. Dies bedeutet, dass Portugal von einer Preisblase bedroht ist. Und was ist zu tun, um dieses explosive Szenario zu stoppen? "Nur die Umkehrung des Niedrigzinszyklus - der zunehmend eine weniger ferne Realität zu sein scheint - kann bestätigen, ob die Abkühlung der Nachfrage, insbesondere des Appetits auf Immobilien als Anlagevermögen, oder nicht", heißt es im selben Bericht.
Können die Zinsen steigen – ja oder nein?
Die Lösung scheint in den steigenden Zinssätzen für Wohnungsbaukreditezu liegen, die sich jetzt auf historischen Tiefstständen befinden und viele Familien und Akteure dazu bringen, Häuser zu kaufen. Über eine mögliche Erhöhung der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank (EZB) wurde in den vergangenen Monaten gesprochen. Aber Christine Lagarde, die Präsidentin der EZB, ging im vergangenen November an die Öffentlichkeit, um zu sagen, dass es "höchst unwahrscheinlich ist, dass die Bedingungen gegeben werden, um die Zinssätze im Jahr 2022 zu erhöhen". Die Wahrheit ist, dass ein möglicher Anstieg der Zinssätze von der Inflation abhängt – die derzeit in der Eurozone steigt – und davon, wie lange die hohen Preise am Markt anhalten werden.
Auf der Weltbühne existieren in den beiden wichtigsten Volkswirtschaften der Welt unterschiedliche Szenarien nebeneinander. Die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) hat bereits angekündigt, dass sie Maßnahmen zur Eindämmung der Inflation des Landes einleiten wird, Maßnahmen zur Unterstützung der Wirtschaft früher als erwartet zurückzieht und die Zinssätze im Jahr 2022 dreimal anhebt, schrieb die Öffentlichkeit. In Chinaist das Szenario umgekehrt: Die Bank of China hat ihre Leitzinsen gesenkt, mit der Erwartung, die Wirtschaft anzukurbeln, so das Business Journal.
Und im europäischen Fall? Könnte es in den kommenden Jahren zu einem Anstieg des Zinssatzes kommen oder auch nicht? Wenn die Inflation weiter steigt, sagte Martins Kazaks, Mitglied des Gouverneursrats der EZB, die europäische Regulierungsbehörde sei "bereit zu handeln", was bedeutet, die Zinssätze zu erhöhen und gegebenenfalls die Unterstützung zu kürzen - Maßnahmen, die denen der Fed ähneln. Und in diesem Punkt hat Nuno Alves, Direktor der Abteilung für Wirtschaftsstudien der Banco de Portugal (BdP), keinen Zweifel: "Dass [die Zinssätze] steigen werden, werden sie, da sie sich auf historischen Tiefstständen befinden", aber "man wird in den kommenden Jahren keinen schnellen oder starken Anstieg der EZB-Zinssätze erwarten", wenn man die von der europäischen Regulierungsbehörde festgelegte Geldpolitik berücksichtigt. Die Nominalzinsen "werden niemals über 3% oder 4% steigen", so der BdP-Chef im vergangenen November.
Wie wirken sich steigende Zinsen auf den Wohnungsmarkt und die Wirtschaft aus?
Ziel ist es, den Preisanstieg durch die Steuerung der Nachfrage zu kontrollieren, da derzeit eine Lücke zwischen Angebot und Nachfrage besteht. Im Falle des Wohnungsmarkteskönnen steigende Zinssätze Familien davon abhalten, Häuser mit Wohnkreditenzu kaufen, da sie die monatliche Rate an die Bank erhöhen.
Auf der anderen Seite kann eine geringfügige Anpassung der Zinssätze zu einer Nichteinhaltung von Bankkrediten vieler Haushalte führen und ein Szenario der Hauspreiskorrektur erzeugen,wie die Europäische Kommission in ihrem Halbjahresbericht hervorgehoben hat. "Eine Hauspreiskorrektur, die durch eine Erhöhung der Zinssätze ausgelöst wird, kann nicht ausgeschlossen werden, aber Die Preisanpassungen dürften aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage gedämpft sein", betonten sie seit der EG.
Zu diesem Punkt sagt der BdP, dass Portugal geschützt ist, da die makroprudenzielle Empfehlung in diesem Bereich befolgt wird, wodurch die Verschuldungsquote der privaten Haushalte gesenkt und das Risikoprofil der Kreditnehmer verbessert wird. Das heißt, portugiesische Familien, die Wohnungsbaudarlehen aufgenommen haben, sollten finanzielle Bedingungen haben, um ihre Zahlung auch in einem Szenario steigender Zinssätzesicherzustellen. Und auf diese Weise vermeiden Sie eine Verschlechterung der schlechten Kreditwürdigkeit, die Auswirkungen auf das Finanzsystem und damit auf die Wirtschaft hat - wie es in früheren Krisen der Fall war.
Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in Portugal
Steigt Jahr für Jahr. So haben sich die Hauspreise in Portugal in den letzten Jahren entwickelt. Es gebe "Anzeichen für eine mögliche Überbewertung der Immobilienpreise"in Portugal, warnte die Europäische Kommission, und es gebe immer noch Potenzial für eine Überbewertung. Doch was steckt hinter diesem Anstieg?
Der perfekte Sturm war auf die Kombination mehrerer Faktoren zurückzuführen, die die Nachfrage nach dem portugiesischen Wohnungsmarkt auslösten. Die Häuser kamen aus der Pandemie heraus und Familien konnten die Ersparnisse sammeln, die für den Kauf eines Hauses oder für die Eingabe des Wohnguthabens benötigt wurden. Und dann sind die Finanzierungsbedingungen für den Wohnungserwerb jetzt einladender – vor allem angesichts der niedrigen Zinsen.
Die Wahrheit ist, dass der Zinssatz für Wohnungsbaukreditverträge ein Jahr lang rückläufig war: zwischen September 2020 und September 2021, dem Monat, in dem er laut INE-Daten das historische Tief von 0,785% erreichte. Dieser Trend kehrte sich zwischen Oktober und November letzten Jahres um, Monate mit leichten Zuwächsen. Doch das Wachstum hielt wenig an, da der Zinssatz im Dezember wieder auf 0,801% fiel.
Das Angebot an Häusern hielt jedoch nicht mit der Explosion der Nachfrage Schritt. Die Analyse der CaixaBank zeigt, dass seit 2006 der Bau neuer Häuser in Portugal weniger als 20 pro 1.000 Häuser beträgt. Und doch hat es sich im Laufe der Zeit verschlechtert, da seit 2010 weniger als 10 Häuser pro 1.000 Häuser gebaut wurden. Die Daten zeigen daher, dass "es kein Überangebot an neuem Wohnraum gab, um den Druck auf die Immobilienpreise zu verringern",so das Fazit der Studie. Untermauert wird diese Hypothese durch das Gewicht der neuen Häuser in der Gesamtzahl der Tradums, das von Werten über 30% im Jahr 2011 auf Werte in der Größenordnung von heute 15% fiel.
Es gibt auch diejenigen, die ein Szenario fallender Immobilienpreise durch erhöhtes Angebot und sinkende Familieneinkommen zeichnen. "Der Wohnungsmarkt wird dazu neigen, den Trend eines leichten Rückgangs der durchschnittlichen Transaktionswerte zu konsolidieren, als Folge einer Zunahme der an die Mittelschicht gerichteten Produkte und da die staatliche Unterstützung während der Pandemie wegfällt und die Entwicklung des Arbeitsmarktes für die Familie weniger günstigwird",sagte Paula Fernandes in einem Interview mit Idealist / News Geschäftsführer von RAR Imobiliária.
- Quelle: Idealista.pt
